根據內政部最新統計，2026年第一季全台買賣移轉棟數較去年同期衰退逾兩成，六都房市交易明顯降溫。同一時間，央行選擇性信用管制實施以來，建商融資、第二戶房貸成數接連受限，市場資金槓桿逐步去化。就在政策效果浮現之際，業界龍頭海悅國際總經理王俊傑今日公開表態：部分管制措施，是時候重新檢討了。
數據會說話：房市降溫「去槓桿」已見效
央行信用管制推行至今，國內房市已出現明顯的量縮結構。以雙北為例，2026年4月成屋交易量較政策前高點減少約15%至20%，預售屋來客數同步下滑。王俊傑指出，這波信用管制帶來的「去槓桿」效果，長期而言對產業反而是健康的——但當市場已經明顯降溫，政策就該進一步區分「投資」與「正常居住需求」，而不是一把尺量到底。
從產業面來看，央行信用管制確實達到了抑制投機的階段性目標，但政策最怕的就是「過頭」。當市場已從過熱轉為冷卻，仍用同一套標準限制自住換屋族，等於是用打投資客的藥方來醫治一般民眾的居住需求。這不是打房，這是打亂正常人生規劃。
換屋族卡關：住15年想換房，第二戶只能貸5成？
王俊傑點名「長期自住換屋族」是目前政策下最被忽略的一群人。根據營建署統計，全台屋齡超過30年的老宅已突破450萬戶，雙北更超過七成住宅屋齡在30年以上。換句話說，15年前興建的房子，在當時的建築規範、抗震標準、管線設計上，早已跟不上現在的需求。「住15年了，政府對於第二戶應該可以容許到八成。」王俊傑直言。
目前央行規定，自然人第二戶房貸成數最高僅5成，且無寬限期。這對名下僅有一戶自住房、因孩子長大或父母同住而有換屋需求的家庭來說，意味著必須先籌出五成自備款——以雙北換屋總價2,000至3,000萬元計算，自備款瞬間拉高到1,000至1,500萬元。說真的，這已經不是「投資客炒房」的問題，而是正常家庭能不能順利換屋的問題。
建商也喊卡：18個月動工「天條」該拿掉
針對建商端的土地融資限制，王俊傑的措辭更為強烈：「18個月動工這個天條一定要拿掉。」根據現行規定，建商取得土地融資後須在18個月內動工，否則銀行可收回貸款或調高利率。但王俊傑點出實務痛點：從取得土地、申請建照、都市設計審議到環評等行政程序，光建照審查就可能耗費一年以上，加上近年缺工缺料問題，許多時程根本不在開發商掌控範圍內。
力銘建設董事長郭淑珍也補充，實務上不少建案在取得土地後，還需整合鄰地、處理容積移轉等事宜，18個月的時限在都會區尤其不切實際。她認為，這項限制的立意雖是防止建商囤地，但在執行面上已對正常推案造成困擾，反而可能影響供給面。
豪宅門檻7,000萬：十幾年沒調，合理嗎？
除了換屋及土地融資限制，豪宅貸款門檻也被點名。郭淑珍直言：「十幾年來物價上漲多少、房價上漲多少，現在7,000萬元根本很不合理。」目前央行對台北市總價7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其他縣市4,000萬元以上的住宅，定義為「高價住宅」（俗稱豪宅），貸款成數最高僅4成。但這套門檻是在2012年前後訂定的——當年台北市平均房價每坪約60至70萬元，如今已達90至100萬元，部分區域更突破120萬元。
有趣的是，根據實價登錄資料，2025年台北市預售屋平均成交單價已達每坪約110萬元，7,000萬元的門檻在精華區段僅能買到約60坪的中坪數產品，早已稱不上「豪宅」。郭淑珍認為，門檻應隨物價指數及房價變動定期檢討，否則只會讓正常換屋或置產族被迫以現金補足差額，反而讓資金調度更不透明。
換個角度想，7,000萬元的豪宅門檻如果擺在2012年，確實是篩選高總價產品的合理標準。但十幾年來物價累計上漲超過15%，房價更翻了一倍有餘，這道門檻形同被通膨「吃掉」了大半。與其讓市場用各種「技巧」繞道而行，不如正視門檻的合理性，建立一套與物價連動的調整機制，讓政策回歸實質公平。
「房地產不需要鼓勵，只要正常就好」
王俊傑在訪談中多次強調，他的訴求不是要政府「重新刺激」房市，也不是為投資客解套。「房地產不需要鼓勵，只要正常就好。」他認為，在維持金融穩定及抑制投機的大前提下，部分限制已有適度調整的空間。例如針對自住滿15年的換屋族，若能比照首購族給予8成房貸，同時設下「一年內出售舊屋」的條款，就能有效區隔自住與投資需求，不會讓投機者有套利空間。
從數字來看，這項建議並非沒有道理。2025年全台房屋移轉中，換屋需求占比約三至四成，若這群人的交易動能被政策壓抑，不僅影響中古屋市場流通，也會連帶衝擊新成屋的銷售節奏。當市場上「想賣的賣不掉、想買的買不了」，房市就會陷入流動性陷阱，對整體經濟絕非好事。
政策調整的三個可能方向
綜合王俊傑與郭淑珍的建言，目前業界對信用管制鬆綁的主要訴求可歸納為三個方向：
- 換屋族第二戶貸款成數放寬至8成，但須符合「自住滿15年」且「承諾一定期限內出售原屋」的條件，避免投資客借殼上市。
- 取消或延長土地融資18個月動工限制，改以「取得建照後一定期限內動工」為基準，將行政審查時間排除在外。
- 豪宅門檻隨物價指數或區域房價中位數定期調整，避免門檻僵化導致政策效果失真。
不過，這些建議能否被央行採納，仍取決於後續房市數據的發展。若2026年下半年交易量持續萎縮、房價出現明顯修正，政策調整的壓力勢必更大；反之，若房價仍居高不下，央行短期內鬆綁的機率恐怕不高。
資料來源與統計數字
本文引述之數據來自以下管道：內政部不動產資訊平台（2026年第一季買賣移轉棟數統計）、營建署住宅統計年報（2025年屋齡分布數據）、實價登錄網站（2025年台北市預售屋均價）、海悅國際及力銘建設公開談話紀錄（2026年4月27日媒體聯訪）。所有數據均以公開資訊為準，讀者可自行查證。
對一般民眾來說，這場「信用管制該不該鬆」的論戰，表面上是業者在爭取空間，但背後其實牽動著每一個有換屋計劃家庭的財務負擔。如果你名下只有一間房、住了十幾年想換屋，卻因為第二戶限貸5成而動彈不得，那你就是這個政策的「當事人」——不是投資客，卻被當成投資客對待。這件事，值得你花五分鐘想一想。
行動呼籲：你的換屋經驗，就是政策調整的依據
如果你是名下僅有一戶自住房、居住超過十年以上，且近期有換屋規劃的民眾，你現在的處境正是政策討論中最真實的參考素材。央行信用管制的調整與否，不該只由建商或銀行說了算，更該納入實際受影響的換屋族聲音。建議你將自己的換屋計劃、財務試算與面臨的貸款成數瓶頸，具體記錄下來，透過民意代表或房市政策討論平台反映。數據會說話，而你的真實案例，就是最有力的數據。
數據背後的啟示
從2026年第一季的房市數據來看，信用管制確實已達到階段性降溫效果，但政策效果的代價是換屋族與正常自住需求被誤傷。王俊傑提出的「住滿15年換屋貸8成」並非沒有道理——若能搭配「限期出售舊屋」的防弊機制，確實可以在不打亂金融穩定的前提下，讓換屋市場恢復正常流通。至於豪宅門檻7,000萬元，經過十幾年的物價與房價膨脹，早已不是當年的「豪宅」標準。政策需要與時俱進，而不是讓一個十年前的數字，綁架了十年後的居住正義。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
央行信用管制鬆綁後，第二戶房貸真的可以貸到8成嗎？
不一定。目前這只是海悅總經理王俊傑的業界呼籲，央行尚未宣布任何調整。實際能否貸到8成，仍取決於央行後續的政策修訂，以及銀行的授信審核。
豪宅貸款門檻7,000萬元是怎麼訂出來的？
該門檻是在2012年前後由央行訂定，當時台北市平均房價約每坪60至70萬元。十幾年來物價與房價大幅上漲，但門檻數字從未調整，因此郭淑珍批評其早已不符合市場現況。
什麼是「18個月動工條款」？對建商有什麼影響？
這是央行對建商土地融資的管制措施，要求建商取得貸款後18個月內必須動工，否則銀行可收回資金或調高利率。但建商認為行政審查時間過長，18個月的期限在實務上難以達成。
如果我現在想換屋，第二戶貸款成數真的只有5成嗎？
依照央行現行規定，自然人第二戶房貸成數上限為5成且無寬限期。若您名下已有自住房且貸款未清償，換屋時確實會受到此限制，除非您先出售舊屋再購新屋。
「住滿15年」的換屋條件有什麼根據？
這是王俊傑提出的建議門檻，目的是將「長期自住後的正常換屋需求」與「短期投資客」區隔開來。15年的設定參考了住宅耐用年限與一般家庭換屋週期，但目前並非法規強制標準。
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