當前臺灣房市正經歷一場由銀行鑑價主導的深刻變革，過去即便地段優越的中古屋，如今也可能面臨貸款「腰斬」的窘境。一筆新北千萬房產交易，竟因銀行估價保守，導致買方須自籌逾五百萬元的龐大資金缺口，使市場陷入「有行無市」的困局，買賣雙方皆承受資金緊縮的巨大壓力。
表象：千萬房產的貸款困境
一筆位於新北、地段優越的中古屋，屋主開價新臺幣 1085 萬元，卻在銀行鑑價後，發現可貸金額僅約 500 多萬元。這意味著，即使有買方願意承接，也必須面對超過 500 萬元的資金缺口，沉重的自備款負擔，最終只能打消購屋念頭。這不僅反映出銀行放款策略的轉變，也讓市場對「地段為王」的傳統觀念產生質疑。
此類案例並非單一事件，而是當前房市「價格不跌、成交轉冷」現象的縮影。在政策持續打房與銀行放貸緊縮的雙重壓力下，市場流動性明顯下降，即使是精華地段的物件，成交速度也顯著放緩，不少待售物件正逐漸步入「有行無市」的困境。
真相：銀行鑑價主導市場新邏輯
房市邏輯已然翻轉，從過往的「房價決定房貸」轉變為「銀行鑑價決定成交」。五泰房屋總經理李政哲觀察指出，過去一、兩年前，這類千萬出頭的物件極易成交，尤其若屋主將裝潢成本計入開價，市場通常也能接受。然而，在目前房市低迷且銀行風控趨嚴的環境下，銀行鑑價態度極度保守，往往僅認定房屋本體價值，完全排除裝潢成本。
五泰房屋總經理李政哲表示：「目前銀行估價方式與風險控管趨嚴，即使地段好的中古物件，『不好貸』已然成為交易最大阻礙。這對買方而言，等於必須額外準備數百萬現金，導致待售期拉長。」
這種鑑價策略的轉變，直接導致了貸款成數的「腰斬」，使買方必須準備比以往更多的自備款。即使部分銀行願意視借款人個別條件提高額度，但在鑑價保守與高門檻的雙重夾擊下，具備購屋實力的客群也傾向轉向評估更具性價比（CP值）的物件。
各方角力：買賣雙方的拉鋸戰
在當前市場環境下，買賣雙方都面臨前所未有的挑戰。對於賣方而言，若堅持將裝潢成本或預期漲幅計入開價，將可能導致物件待售期大幅拉長，甚至找不到買家。特別是總價較高或坪數較大的物件，在銀行鑑價趨於保守的情況下，衝擊更為顯著。
以台北市內湖區一戶近 70 坪的中古屋為例，屋主雖依市場行情開價約 4000 萬元，但銀行鑑價僅約 3000 萬元。這巨大的落差，加上潛在買方可能還需額外負擔整修成本，使得潛在買方數量明顯減少，導致物件流動性大降。對於買方來說，儘管房價尚未出現明顯鬆動，但自備款門檻的大幅拉高，無疑增加了購屋的難度與壓力。
深層影響：信用管制下的市場新常態
央行第七波信用管制措施，無疑是促成這波市場變革的關鍵推手。當銀行放貸從嚴成為常態，市場成交自然轉冷。這種由銀行鑑價主導的模式，迫使買賣雙方都必須重新審視交易策略。
買方若要順利購屋，必須有更充足的自備款準備，並將銀行鑑價結果納入考量；賣方則需更務實地評估物件價值，甚至考慮適度讓價，以符合銀行鑑價行情，避免因資金落差過大而造成的交易風險。 這種新的市場常態，正考驗著所有參與者的應變能力。
未解之問：房市將如何重塑？
面對「地段好也難貸」的市場新局，房市的未來走向將會如何？當銀行鑑價成為左右成交的關鍵因素，房價是否會因此而受到更深層次的影響？而買賣雙方又該如何調整心態與策略，才能在這波由資金緊縮與風險控管主導的變革中，找到新的平衡點，避免「有行無市」的困境持續擴大？這無疑是當前臺灣房市最值得深思的課題。