根據中央銀行於 2026 年第一季理監事會議的最新報告指出，臺灣全年經濟成長率預估已上修至 7.28％，同時，央行更決議將全國自然人第二戶購屋貸款成數上限，從原有的五成放寬至六成。此項政策調整被視為房市適度鬆綁的關鍵訊號，為長期在選擇性信用管制下略顯低迷的市場注入活水，尤其對於有換屋需求的民眾而言，可望有效緩解資金壓力，推動整體房市朝向「軟著陸」的目標邁進。
數據揭示房市走向「軟著陸」初期
數據顯示，臺灣房市正逐步進入「軟著陸」初期，這項判斷是基於多項關鍵指標的觀察。自 2024 年 9 月央行實施第七波選擇性信用管制以來，銀行對不動產貸款的控管顯著強化，市場對於房價持續上漲的預期已逐漸降溫，進而導致交易量下滑、房價漲勢趨緩。根據最新統計，不動產貸款集中度已成功降至 35.96％，這明確表示過度資金流向房市的情況已獲得改善，達到央行設定的審慎目標。此外，央行報告亦指出，2025 年以來銀行對其他放款成長相對高於不動產貸款成長，使得其他放款成長對總放款成長的貢獻率，從 2024 年 9 月的 63.56％ 提升至 今年 2 月底的 80.31％，而同期不動產貸款成長的貢獻率則由 36.44％ 降至 19.69％，這些數據皆印證了信用管制措施的成效。
央行總裁楊金龍強調：「房市管制『未到大舉鬆綁之時』，唯有價格適度修正，房市才有機會達成『軟著陸』。」這顯示儘管政策有所調整，但央行對房市的整體基調仍維持審慎，並將持續進行專案金檢，確保銀行維持貸款總量控管。
政策微調對換屋族與整體市場的影響
此次第二戶貸款成數的調整，被市場普遍解讀為回應民眾實際的換屋需求，有助於降低購屋門檻，緩解自住族群的資金壓力。信義代銷永續研展組協理童莉婷指出，適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有的賣壓，並穩定基本交易量。隨著市場流動性提升，預期將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。然而，房市趨勢專家李同榮則提出「三微效應」觀點，認為此次政策屬於「精準微調」，市場反應預期將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。他認為，政策的宣示意味濃厚，實質效益相對有限，主要是象徵性鬆綁，以避免房市再度升溫，同時也保留了後續政策操作的空間。
- 首購信心微升：政策風向開始鬆動，雖不會立即大幅提升購屋意願，但市場信心將小幅回升。
- 換屋意願微增：貸款成數提高至六成，對換屋族而言是利多，但仍受限於「18 個月內須出售第一戶」的規定，以及銀行放貸態度仍偏保守，實際動能仍有不足。
- 交易量微溫：政策微調對市場具有一定心理效果，但對整體交易量而言，影響仍然有限。
值得注意的是，目前換屋市場最大的痛點仍在於「18 個月內必須出售第一戶」的限制。房仲全聯會理事長王瑞祺建議，央行應進一步將第二戶貸款成數提高至 8 成，以更貼近市場實際需求。桃園市建商公會理事長周鑫世亦表示，希望第二房貸成數能比照第一戶，至少達到 7 成。
數據背後的啟示：房市長期發展與潛在挑戰
展望後市，臺灣經濟表現強勁，股市帶動的財富效應持續外溢，加上不動產本身具備抗通膨與保值特性，預期換屋族與高資產族群可望逐步回流市場。尤其具備地段與產品優勢的預售案，將成為資金配置的重要標的，為房市長期發展提供穩定支撐。景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，去年第四季房地合一短期交易件數創下新低，僅 2 萬 3546 件，其中適用 45％、35％ 稅率的短期交易分別僅剩 2587 件與 3707 件，皆為房地合一稅 2.0 上路以來最低點，這顯示房市交易量確實已過「最悲觀」時期，預期 今年第二季房地產交易量有望微回溫 1 至 2 成。然而，央行也提醒，儘管不動產貸款集中度下降，但若其他放款成長趨緩，不動產貸款集中度仍有反轉可能，因此仍需審慎觀察多元指標。整體而言，此次央行政策微調，是在維持金融穩定的前提下，對市場需求釋出善意，但房市能否真正擺脫低迷，仍需綜合考量政策的後續調整、建商的讓利空間以及國際經濟情勢的變化。