事件總覽：台北市商用不動產市場即將迎來關鍵轉折，預計從2026年起，因大量新供給湧入，將從過往的「房東市場」逐步轉變為「租客市場」，企業將擁有更多選擇與議價空間。
📅 2025年市場概況：不確定中見曙光
根據瑞普萊坊（Knight Frank）25日發布的2026年台灣商用不動產市場分析，2025年市場雖在多重不確定因素干擾下呈現震盪走勢，不過在AI產業供應鏈的強勁帶動下，整體呈現「開高、走低、拉尾盤」的特殊格局。這其實顯示資金並未全面退場，而是轉向具有產業支撐的資產類型，展現市場的韌性與策略性轉移。
瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉也表示，2026年能否延續2025年第四季的回溫動能，仍需密切觀察整體經濟環境與地緣政治的變數。特別是美伊衝突升溫情境下，企業在資產配置與辦公模式上，是否會從傳統長租轉向更具彈性的策略，將成為影響台北辦公室市場的關鍵因素。
📅 2025年租金趨勢：A級辦公室逆勢成長
有趣的是，即使市場震盪，台北市A級辦公室租金在2025年仍維持成長，年增幅約2.7%。這數據乍看之下令人安心，但瑞普萊坊董事長劉美華點出，這只是市場結構即將出現明顯變化的前奏。話說回來，即使整體市場面臨變革，像信義計畫區內南山人壽開發中的A26與A21辦公案，由於屬於區域內少數新案且地段稀缺，目前已進入預招租階段，仍具備租金定價優勢，這也凸顯了頂級區位的抗跌性。
📅 2026年供給巨浪：43萬坪新案挑戰市場板塊
真正的關鍵轉折點將落在2026年。瑞普萊坊報告預警，從2026年至2030年間，台北市中心商業區（CBD）將有高達43.2萬坪的全新辦公空間釋出，這數字簡直是海量！這直接導致了過去幾年以供給稀缺為主的「房東市場」，將逐步轉向對租客更有利的「租客市場」。在如此龐大的新供給面前，房東的定價能力將更取決於區位、建築品質與租賃條件，競爭將趨於白熱化。
江珮玉進一步指出，企業可藉此機會進行搬遷與升級，實現所謂的「質感躍升（Flight to Quality）」，透過相近的成本取得更高規格的辦公空間。這對尋求提升形象與員工體驗的企業來說，無疑是個千載難逢的黃金機會。
📅 ESG浪潮下的新門檻：綠色建築成租賃顯學
隨供給擴大，台北辦公室市場也將出現明顯分化。報告分析，具備綠色建築認證與新穎設備的頂級A級辦公室，將維持較高的競爭力與租金支撐。其實，ESG（環境、社會、公司治理）與永續趨勢已不再是加分項目，而是逐步轉變為企業選址的基本要求。具備LEED或WELL等國際認證的大樓，已成為外商與大型企業進駐的重要條件，這不僅直接影響企業形象，也關係到品牌價值。
在此趨勢下，新世代綠建築具備「綠色溢價」，不僅有助於維持租金水準，也提升資產價值。相對而言，缺乏節能設備與高碳排特性的老舊建物，則可能面臨「褐色折價」，資產評價將出現下修壓力，甚至面臨空置率上升與租金修正的雙重挑戰。
🗓️ 台北辦公室市場關鍵時間軸回顧
- 22025年： 市場在AI產業帶動下呈現「開高、走低、拉尾盤」，台北A級辦公室租金仍成長約2.7%。
- 2026年起： 預計至2030年間，台北市中心商業區將釋出約43.2萬坪新供給，市場將從「房東市場」轉向「租客市場」。
- ESG趨勢深化： 綠色建築認證成為企業選址基本要求，具LEED/WELL等國際認證大樓更受青睞。
- 市場分化加劇： 新穎綠建築具「綠色溢價」，老舊建物恐面臨「褐色折價」與空置率上升壓力。
至今影響與未來展望
從過去的供給稀缺，到未來數年台北辦公室市場的供給巨量釋出，這股趨勢正在徹底改變遊戲規則。房東的定價能力將不再是鐵板一塊，而是更加取決於建築品質、區位與是否符合永續標準。對於企業租客而言，這無疑是升級辦公空間、提升企業形象的黃金時刻。然而，對於未能跟上時代潮流、缺乏綠色轉型的老舊辦公大樓，未來的挑戰將會更加嚴峻，需要思考如何透過更新與轉型來維持競爭力。