一句話總結：全台老屋逼近554萬宅，雙北都更核定卻未動工多達245件，地主最常忽略的「時間成本」，才是都更路上最昂貴的隱形代價。
核心要點
- 554萬老屋 vs. 313件核定未動 — 全台老屋持續老化，但截至2026年6月，通過核定卻動不了的都更案高達313件，雙北就佔了78%（245件）。房子老的速度，比都更跑得還快。
- 421件排隊等審，但「核定」不等於「動工」 — 台北市還有421件仍在報核階段，另有140件已核定卻遲未開工。很多人看到421件就恐慌，其實真正的警訊是後面那140件——拿到門票卻進不了場。
- 營造成本從「可估算」變「不可預測」 — 大台北每坪營造成本從16萬元飆到35~40萬元，法規認列價差每坪超過5萬元。土方處理費更從每立方米500~1,000元漲到3,000元以上，全台逾300件都更案因此卡關。
- 「都更棄嬰」現象正在發生 — 房價有天花板，造價沒有天花板。雙北已出現數十件核准後無利可圖的案例，新北三重海砂屋都更案更因成本暴漲而停擺，老屋拆了卻蓋不回去。
- 地主最常漏算的：時間 — 都更從整合到完工，最快6年，多數落在8~10年。你多等3年，房子繼續漏水；多等5年，成本再漲一輪；多等10年，對70歲的地主來說，恐怕這輩子都等不到新房。
「核了卻不動」比「還沒核」更可怕
內政部最新數據一出來，群洋國際地產董事長張惠山就被地主追著問：「台北都更是不是真的要等十幾年？」他的回答很直接：現在台灣的都更速度，根本追不上房子老化的速度。
全台老屋逼近554萬宅，而核定卻未動工的都更案高達313件。這代表什麼？代表房子還在繼續老，都更卻越卡越死。很多人看到台北市421件報核中就以爲完了，但說真的，真正的問題不是排隊等審，而是核了卻動不了。台北市近三年都更報核案量已經是過去八年的2.4倍，平均每年140件，案件量暴增，審議人力跟不上——這可以理解。但140件核定公布實施卻遲遲沒開工，這才是該警覺的數字。
成本失控，建商只能放手
很多地主以爲「核定」就是拿到新家的門票。錯了。核定到開工之間，還有一條很漫長的路。
過去大台北營造成本每坪約16萬元，現在呢？每坪35萬到40萬元。法規認列的營建成本跟市場行情，每坪價差高達5萬元以上，對大型都更案來說，總成本差距動輒數億元。土方處理費更誇張，從每立方米500到1,000元，部分地區已經飆到3,000元以上。成本從「可以算」變成「算不出來」，營造廠接越多、虧越多，全台超過300件都更案因爲土方無處可去而卡關。
在「房價有天花板、造價沒有天花板」的環境下，開發商無利可圖，市場上已經出現所謂的「都更棄嬰」現象——老屋拆了，卻蓋不下去。新北三重一處海砂屋都更案，就是因爲成本暴增、資金壓力過大，進度直接停擺，居民擔心無家可歸。這不是個案，是正在擴散的風暴。
時間，才是最貴的成本
都更從整合、審議到施工，最快約6年，多數落在8到10年，甚至更久。張惠山在第一線看到的，確實如此。
但有趣的是，很多地主眼睛只盯著「我可以分回幾坪」、「車位怎麼分」，卻從來不算這幾年自己要付出什麼代價。你多等3年，房子繼續老化、漏水、壁癌越來越嚴重；你多等5年，營建成本又漲一輪，建商算不過來就撤了；你多等10年，對70歲的地主來說，這輩子還能不能住進新房都是問題。算得出來的坪數可以談，算不出來的時間，才是最可怕的。
給都更地主的四個實戰建議
第一，不要只看分回多少，更要看「誰來蓋」。去查實施者過去有沒有完成過都更案、財務狀況怎麼樣，別等房子拆了才發現建商跑了。
第二，不要只聽「快了快了」，要問：現在走到哪個程序。核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。你要追的是進度，不是安慰。
第三，不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。審議要嚴謹，但也不能讓程序拖垮所有案子。
第四，也是最重要的——把時間成本算進去。分回多少坪是算得出來的，但等多久是算不出來的。算得出來的東西可以談，算不出來的，才是最可怕的風險。
一句話結論
都更從整合到完工動輒6到10年，與其盯著分回幾坪，不如先問自己：你等得起嗎？老屋不會等你，成本不會等你，時間更不會等你。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
都更核定後到開工，通常要等多久？
都更從整合、審議到實際動工，最快約需6年，多數案件落在8至10年，甚至更久。核定只是拿到許可，後續還有選配、拆遷、建照申請等程序，離真正動工還有一段距離。
營造成本飆漲對地主的分回坪數有什麼影響？
影響非常大。造價上漲會直接壓縮建商利潤，若成本超出預期，建商可能要求變更設計、減少分回坪數，甚至棄建撤案。地主在簽約前應要求實施者提供成本估算與風險分攤機制。
什麼是「都更棄嬰」？為什麼會發生？
「都更棄嬰」是指都更案已核定甚至老屋已拆除，卻因營造成本失控、建商資金斷鏈而停擺。最典型的案例是新北三重海砂屋都更案，建商蓋到一半發現算不過來，進度直接卡死，居民面臨無家可歸的困境。
地主該如何判斷實施者是否可靠？
查實施者過去的完工實績、財務狀況與市場信譽。不要只看公司規模，要問：他們完成過幾件都更案？有沒有案子做到一半換手或停擺？核定案件多不代表實力強，能從頭蓋到交屋才是真本事。
都更審議時間未來有可能縮短嗎？
短期內不容易。台北市近三年都更報核案量是過去八年的2.4倍，審議人力卻沒同步增加，案件消化速度有限。除非政府大幅增加審議資源或簡化程序，否則排隊時間只會更長。
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