一個數字震驚了所有人：儘管央行在3月19日微幅放寬了第二戶房貸成數，但這絲微的鬆綁，並未能扭轉全台房價的下修趨勢。根據永慶房屋的最新調查，2025年房市已正式進入價格修正期，特別是高雄大樓與台南公寓，跌幅尤其顯著，預示著一波不可忽視的七都房價下修壓力正全面襲來。
表象：政策微調，市場觀望氣氛依舊
當中央銀行第七波選擇性信用管制持續施行一年多後，市場對其影響力已有深刻體會。即便央行於3月19日宣布微幅放寬第二戶房貸成數，從原先的五成提高至六成，這看似友善的政策調整，卻未能有效提振市場信心。事實上，購屋族與投資客的觀望氣氛依舊濃厚，顯示政策的「微解封」在緊縮的整體房貸環境下，其影響力顯得杯水車薪。這也讓許多人開始思考，政府的態度究竟是逐步鬆綁的訊號，抑或是維持壓抑房市的策略性操作？
真相：南部房市領跌，公寓產品壓力大
深入探究七大都會區的成屋總價中位數變化，數據揭露了更為赤裸的房市真相。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2025年除了雙北與桃園大樓產品呈現微幅上漲外，其餘縣市的大樓與公寓產品幾乎全面下跌。這其中，南部都會區的跌勢尤其引人注目，成為本波房價下修的領頭羊。
高雄大樓與台南公寓的「校正回歸」
談到跌幅最深的區域，陳金萍分析，高雄大樓總價從新台幣950萬元下修至868萬元，年減幅高達8.6%，榮登七都最高跌幅。她直言：
「高雄過去幾年受惠於科技產業與重大建設題材，房價漲速早已超出在地購屋族所能負擔的能力。隨著限貸政策祭出與利多出盡，價格率先出現『校正回歸』，其實並不令人意外。」
與此同時，台南公寓則以8.8%的年減幅，位居公寓類產品跌幅之首，顯示南部兩大都會區在房價泡沫擠壓下的脆弱性。
重劃區賣壓與公寓市場的脆弱
不只南部，其他區域的房價修正壓力也同樣顯著。例如，台中因重劃區大樓供給量龐大，在信用管制導致投資買盤縮手後，面臨沉重的賣壓，總價中位數修正壓力不言而喻。而公寓市場的表現更為慘淡，2025年七都公寓的總價中位數全面呈現負成長，除了台南的8.8%跌幅外，新竹縣市也出現7.3%的顯著跌幅。
陳金萍進一步解釋台南公寓的困境：
「台南過去因南科效應吸引資金湧入低總價公寓進行翻新轉售，但實話說，在地人普遍偏好透天或大樓，公寓並非市場主流。在缺乏剛性需求支撐下，一旦投資客撤離，公寓價格便首當其衝。」
新竹公寓的情況也類似，由於精華區大樓房價過高，買方轉向觀望，使得高價區外的公寓支撐力隨之減弱。相較之下，桃園則因總價基期相對親民，加上捷運題材的磁吸效應，吸引不少「脫北族」進駐，強勁的自住需求讓當地房價具備相對韌性。
各方角力：政策與市場供需的拉扯
面對房市的變化，央行的政策調整被視為在嚴格管控基調下，釋出有限的鬆綁訊號。然而，如同房市趨勢專家李同榮所言，這僅是「精準微調」，預期市場將呈現「三微效應」：首購族信心微幅回升、換屋族購屋意願略增，以及整體交易量小幅回溫，但整體影響仍偏溫和。他指出，目前房市正面臨資金壓力與限貸政策的雙重夾擊，尤其換屋市場幾乎停滯，若「限期出售首戶」的規定不調整，市場流動性難以恢復。
「唯有價格適度修正，房市才有機會達成『軟著陸』。」
李同榮引用央行總裁楊金龍的觀點，點出當前餘屋增加與資金壓力持續的現況。他警告，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。
深層影響：購屋族如何應對修正期？
在房價進入下修循環的初期，購屋族該如何自保並尋找機會？陳金萍提醒，儘管央行微調限貸令釋出緩和訊號，但整體房貸緊縮環境並未改變，銀行審核依然嚴格。她給出實用建議：
「購屋族應優先考量地段與產品的保值性，避免追高供給量過大的重劃區物件。」
未來市場將回歸剛性需求主導，買賣雙方對於價格的認同度仍有磨合期。她強調，解鎖合理的置產天際線，需以長期持有為規劃核心，並預留更充裕的資金水位以因應信貸波動。這不僅是財務上的準備，更是心態上的調整，以應對市場的不確定性。
未解之問：房市何時觸底，走向何方？
隨著房市進入盤整築底期，投資客全面退場，市場由首購族與長期置產族撐盤。雖然具備地段與品牌優勢的個案表現依舊亮眼，但建商推案已趨於保守，預期房價將呈現盤整至微跌態勢。對於理性的購屋族而言，這或許是多看、多比較並爭取議價空間的好時機。然而，在央行政策與市場供需的持續拉扯下，這波房價下修究竟會持續多久？房市的「軟著陸」是否真能如願？這些未解之問，將持續考驗著所有市場參與者的智慧與耐心。