事件總覽：儘管中央銀行近期微調第二戶房貸成數，但因房貸總量管制這道「緊箍咒」未見鬆綁，使得有意換屋的民眾在申貸上仍面臨「看得到、吃不到」的窘境，房市買賣動能持續受到壓抑。
📅 2018年12月：央行祭出選擇性信用管制
回溯至 2018年12月，中央銀行首次祭出選擇性信用管制措施，當時全體銀行不動產貸款集中度約為36.64%。此舉旨在抑制過熱的房市，確保金融穩定。在此之前，購屋民眾的房貸成數普遍能達到7至8成，但隨著管制推出，市場慣性逐漸改變，銀行對於不動產放款的態度開始趨於謹慎。
📅 2024年6月：不動產放款集中度攀高峰
在經歷數年的市場變動後，全體銀行不動產貸款集中度於 2024年6月 達到最高點，約為37.61%。這個數字反映了當時不動產市場的資金流動與銀行放款的熱絡程度，也間接促使央行持續關注房市風險，並研擬更進一步的管制措施，深怕金融體系因此過度曝險。
📅 去年12月：央行要求銀行自主管理總量
到了 去年12月，中央銀行發函要求各家銀行，必須自行控制「不動產放款總量」，並且每月提交相關資料供央行審視。這項規定意味著央行對銀行承作不動產放款的嚴格要求並未鬆懈，而是將管理責任下放至各銀行，壓縮了整體市場可供放款的水位，銀行在放款時也更趨保守。馨傳不動產智庫執行長何世昌對此解釋，這直接導致了即便央行後續放寬第二戶房貸成數，銀行可放款部位依然緊繃的現況，讓換屋族可能面臨「看得到、卻吃不到」的窘境。
📅 今年2月：放款集中度回落，第二戶房貸成數微調
根據央行今年第一季理監事會後的參考資訊，截至 今年2月，全體銀行不動產貸款集中度已降至約35.96%。這個數字不僅低於2018年12月首次管制時的水平，更較2024年6月的最高點下降了1.65個百分點。有趣的是，儘管放款集中度有所回落，央行近期仍將第二戶房貸成數從5成微幅提升至6成。不過，全國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會理事長王瑞祺直言，這項調整「象徵意義大於實質效益」，因為在總量管制未解除的情況下，房市買賣動能依然不足，購屋民眾能獲得的房貸金額早已因為銀行鑑估先行下砍一成而打折扣。
至今影響與未來展望
目前房市正值盤整階段，銀行在鑑估金額上早已先行下修一成，導致購屋民眾實際可獲得的房貸金額大打折扣。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德觀察到，雖然去年底央行讓不動產放款總量回歸銀行自主管理後，短期內資金流動稍有正常化，但銀行為了避免再被央行「請喝咖啡」，仍舊嚴謹落實自主管理與審慎放款。這也解釋了為何除了首購族之外，其他類型買家，尤其是換屋族，在申貸上仍感受到緊縮，整體放款基調並未有太多改變。
王瑞祺理事長進一步指出，過去在央行管制前，不論首購或換屋，自備款約2至3成，房貸成數可達7至8成；如今即便第二戶房貸放寬至6成，與過往購屋習性仍有1至2成的房貸成數落差，因此他建議，對於自住換屋族群的房貸，應考量回到管制前的8成水準。有房產業者建議，各部會應坐下來協商，研擬將自住換屋民眾比照「新青安」貸款，排除在房貸總量管制之外，讓真正有居住需求的換屋族能夠順利申貸。畢竟，房貸總量管制的核心目的應是抑制投機，而非阻礙正常的自住換屋需求。