事件總覽：國產署今年第四批地上權標售案，從七月初公告到颱風攪局、最終僅北區與中區十宗土地順利開標，最後由零售龍頭全聯與宗教團體法鼓山分別拿下林口與基隆兩塊精華地，為這波設定地上權熱潮寫下一個略顯意外、卻極具指標意義的逗點。
這筆交易的有趣之處，不在於金額大小，而在於參與者的組合。一邊是幾乎已經成為國產署地上權常客的全聯實業，另一邊則是向來低調、鮮少在公開市場出手的法鼓山佛教基金會。說真的，一家超市龍頭跟一個宗教團體在同一次標售中現身，這種畫面並不常見。在此之前，市場上多數人關注的是住宅區、商業區的開發效益，但這一局，似乎悄悄透露了某些結構性的轉變。
📅 2026年7月：颱風延宕與開標結果揭曉
這批國有土地的招標設定地上權，原定在七月初公告、七月底開標。沒想到凱米颱風來攪局，南區分署在7月24日停班停課，讓原本應該南北同步開標的作業，硬生生被切成兩半。最終僅北區與中區分署的十宗土地順利進入決標程序，總決標權利金金額為新臺幣3億1,754萬餘元。
這個數字乍看之下不算驚人，但放在今年整體不動產市場的冷靜基調裡，已經算是相對有溫度的表現。兩宗脫標的土地，一宗在新北市林口區，由全聯實業以2億4,785萬元拿下；另一宗在基隆市仁愛區，由財團法人法鼓山佛教基金會以6,969萬7,000元得標，溢價率約12%。對比全聯那塊地僅僅0.01%的溢價率，幾乎是底價成交，法鼓山的出手反而顯得相對積極。
📅 2026年7月：全聯為何非林口不可？
先來看全聯這塊地。基地面積982.93坪，使用分區為第二種住宅區，位置鄰近機場捷運林口站與三井OUTLET。這不是全聯第一次在林口插旗，也不會是最後一次。但有趣的是，這塊地是設定地上權，不是所有權——也就是說，全聯付了2.4億的權利金之後，還得每年繳地租，而且無法擁有土地產權。
那為什麼還要搶？答案很簡單：戰略卡位。林口這幾年的人口成長與消費力增長，已經讓它從「鬼城」翻轉成新北市的零售一級戰區。全聯在林口的布局，不是為了蓋住宅賣錢，而是為了物流倉儲與大型旗艦店的長線布局。地上權的取得成本比買斷所有權低得多，對全聯這種現金流穩定的企業來說，反而是更聰明的資金運用方式。更別說這次的溢價率只有0.01%——換句話說，幾乎沒有競爭對手跟它搶，這種「無人競價」的狀況，也透露出市場上對這塊地的興趣，可能沒有想像中那麼熱。
📅 2026年7月：法鼓山出手，宗教團體首次現身
再看法鼓山這塊地。基隆市仁愛區，面積504.69坪，基地鄰近廟口夜市與成功市場，屬於基隆核心生活圈。這是法鼓山佛教基金會首次參與國產署的地上權標售，也是基隆市自2021年以來，再度有國有土地設定地上權成功脫標的案例。
宗教團體買地，一般人多半會聯想到寺廟擴建或宗教園區。但法鼓山的作風向來低調，聖嚴法師生前就強調「本來面目」的簡樸精神，法鼓山體系在台灣的據點多以教育、文化、禪修為主。這次標下的土地位在基隆市中心，緊鄰夜市與市場，不太可能是傳統寺廟用途。更有可能是作為共修處、法鼓山社會大學、或公益服務據點。說真的，一個宗教團體願意花近七千萬去標一塊市中心的地上權，代表的不只是財務實力，更是一種「入世」的宣示——宗教團體不再是躲在深山裡的修行者，而是城市生活的一部分。
編輯觀點：這次標售案最有意思的訊號，不是全聯又拿了地，而是法鼓山進來了。從產業面來看，設定地上權的市場過去幾年幾乎是「建商退場、零售物流進場」的格局，全聯、統一、全家這類通路商已經是常客。但宗教團體的出現，代表地上權的應用場景正在被重新定義——它不只是開發工具，更可能是非營利組織長期資產配置的新選擇。如果往後推演，未來我們可能會看到更多醫院、學校、社福機構透過地上權模式取得市中心據點。對一般人來說，這其實是好事——你的生活圈裡，會有更多元的公共服務進駐，而不只是更多賣場和住宅。
📅 2026年1月：新制上路，地上權條件更靈活
這次標售還有一個背景因素值得注意。財政部在今年1月15日修正發布了《國有非公用土地設定地上權作業要點》，其中一項關鍵調整是：權利金繳交期限延長為90日。這對於得標者來說，是相當有感的資金調度空間。
此外，地租年息率的結構維持在3.5%，其中1%隨申報地價調整，2.5%依簽約當期的申報地價計收。這個「固定+浮動」的雙軌制，其實是國產署這幾年不斷微調的結果。早期地上權的地租全部隨地價調整，導致許多得標者在公告地價暴漲時租金瞬間飆升，苦不堪言。現在這種結構，至少給了開發商一個相對可預期的成本基礎。
但話說回來，這次標脫率只有兩成（北中區十宗僅標脫兩宗），就算把南區因颱風延宕的因素排除，這個成績也算不上漂亮。這背後反映了什麼？其實就是一個現實：地上權在台灣市場始終不是主流。多數建商還是偏好所有權，銀行對地上權的融資條件也比所有權嚴苛。這也是為什麼你會看到，敢進場的幾乎都是手上現金滿滿的企業——全聯、法鼓山這類「不靠銀行活不下去」的機構，反而成了地上權市場的主力買家。
至今影響與未來展望
回頭看這一批標售，表面上是兩筆土地成交的小事件，但其實它描繪出一條清晰的趨勢線：設定地上權正在從「開發工具」轉變為「營運工具」。過去，建商標地上權是為了蓋房子賣錢；現在，全聯標地上權是為了長期營運據點，法鼓山標地上權是為了公益服務。使用者的目的不一樣，評估價值的邏輯也不一樣。
對於國產署來說，這其實是一個值得樂見的轉變。因為地上權的價值不在一次性的權利金，而在於長期的地租收入與土地的有效利用。當更多元的機構願意進場，代表國有土地不再只是被「炒掉」，而是被「用起來」。這對國家財政與都市發展來說，都是更健康的走向。
至於接下來會不會有更多宗教團體或非營利組織跟進？我的判斷是：會的，但不會太快。畢竟地上權的財務結構與融資條件，對多數非營利組織來說還是有一定門檻。法鼓山這次出手，比較像是開了一條路，而不是打開一扇門。但這條路一旦被走出來，後面的人就會跟上。
最後，回到你身上——如果你是不動產投資人，或是正在評估資產配置的機構決策者，我建議你重新看待「地上權」這個工具。它不是所有權的替代品，而是一種完全不同的資產邏輯。適合的，是那些重視「使用權」勝過「所有權」、重視「現金流」勝過「資本利得」的投資人。全聯和法鼓山都示範了一次，接下來，就看誰能真正把這套邏輯玩得透徹了。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
全聯為什麼要用地上權方式標地，不直接買斷所有權？
地上權的取得成本遠低於所有權，對全聯這類通路商來說，重點是取得長期營運據點的使用權，而非土地產權。這能大幅降低前期資本支出，把資金留在更有效率的營運週轉上。
法鼓山標下基隆土地是要蓋寺廟嗎？
根據土地位置與法鼓山近年營運方向推測，較可能作為共修處、社會大學或公益服務據點，而非傳統寺廟。實際用途仍待法鼓山後續公布。
國產署的地上權標售一般人可以投標嗎？
可以。只要符合投標資格的法人或自然人都能參與，但實務上因為權利金與地租門檻較高，投標者多為企業或機構法人，一般自然人較少參與。
※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。