一句話總結：央行宣稱台灣房價漲幅全球第一、台北房價所得比最高，但專家拆解數據後發現，這份報告不只統計基礎亂湊一通，中南部房價早在第七波信用管制後跌了超過10%。居住正義不能靠包裝數據來達成。
核心要點
- 國際清算銀行（BIS）的61國房價統計根本沒有納入台灣，央行卻把信義、國泰、內政部的三種不同指數「拼接」進表格，這種做法在學術上大有問題。
- 各國房價指數計算方法天差地別——美國用「類重複交易法」追蹤同棟房屋實際成交價，南韓用「問卷估算法」由仲介估價，拿來跟台灣的指數直接比漲幅，就像拿蘋果比橘子。
- 房價所得比的「國家對比」更是荒謬——拿美國、英國這種有大片偏鄉的國家「全國平均」，來跟高度都市化的台灣對比，數字當然被拉低，央行卻刻意忽略新加坡這類小國。
- Demographia 2025國際住房負擔能力報告同樣沒有將台灣列入比較，央行引用的跨國數據，連原始來源都不敢背書。
- 現實是：雙北以外早已翻盤。根據樂居資料庫，第七波信用管制後台北市漲1.73%、新北市漲2.61%，但桃園跌1.56%、新竹跌4.09%、台南跌3.34%，台中跌10%、高雄更跌10.17%，中南部早就不是央行說的那回事。
- 真正該打的是「土地」不是「房子」。2019到2026年全國房價大漲近六成，但公告地價平均只調升7.8%，台中甚至不增反減。超低持有成本讓建商爽爽囤地，打房不打地，怎麼可能有效？
說真的，央行這份報告給人的第一印象確實夠震撼。「台灣房價漲幅世界第一」、「台北房價所得比國際最高」——這種標題誰看了不會緊張？但仔細拆解之後，你會發現這個「世界第一」的含金量，其實比想像中虛很多。
樂居創辦人李奕農點出了最核心的問題：央行引用的國際清算銀行（BIS）數據，在61個國家與地區的統計中根本沒有納入台灣。那台灣的數據是怎麼進去的？答案是「拼接」——把信義房價指數、國泰房價指數、內政部住宅價格指數，硬是湊進BIS的表格裡。這不是統計，這是剪貼簿。
更麻煩的是各國統計方法的差異。美國用「類重複交易法」，追蹤同一棟房屋在不同時間點的實際成交價格；南韓用「問卷估算法」，由當地仲介和估價師實地考察後估出指數。這兩種方法出來的數字，能直接比嗎？南韓自2020年以來名目房價僅上漲17%，台灣卻高達86%——但去過首爾的人都知道，那邊的房價漲幅絕對不是台灣的五分之一。問題出在統計，不是現實。
房價所得比的比較也充滿「選擇性呈現」的痕跡。央行拿美、英、韓等國土遼闊的國家「全國平均」，來跟台灣比——美國有廣大中西部偏鄉，平均下來數字當然好看。但台灣呢？高度都市化、國土狹小，直接對比根本是張飛打岳飛。更諷刺的是，央行報告裡不提新加坡——同樣是城市國家，拿來對比才合理吧？
有趣的是，連Demographia國際住房負擔能力報告（2025）都沒有將台灣列入比較對象。央行這份報告的跨國數據，等於連原始來源都不敢背書，說服力在哪裡？
回歸到台灣國內的實際狀況，數據更是不支持央行的「房市過熱」論述。根據樂居資料庫，第七波信用管制後的變化很清楚：雙北還在撐，中南部已經躺平。台北市上漲1.73%、新北市上漲2.61%，但桃園下跌1.56%、新竹縣市下跌4.09%、台南下跌3.34%，台中大跌10%、高雄更跌了10.17%。中南部早就不是央行報告裡那個「漲不停」的劇本了。
如果房市真的已經冷卻，那央行的緊縮政策還要不要繼續？這個問題值得深思。
李奕農提出了一個我一直想說的觀點：政府打房打的是「房子」，但真正該打的是「土地」。對比2019年與2026年，全國房價平均大漲將近六成，但地價稅課稅基礎的「公告地價」全國平均只微幅調升7.8%，在房價暴漲的台中市甚至不增反減。這種超低的土地持有成本，等於在鼓勵建商和大地主「囤地」——就像只管囤積麵包的價格，卻放任麵粉被低價掃貨，最終麵包怎麼可能便宜？
全國商業總會榮譽理事長賴正鎰點出了一個殘酷的事實：建築成本每年仍有2到3%的漲幅，開發商每年3%的利潤都被土地成本吃光，房價根本降不下來。換句話說，只要土地不降價，房市就難有真正的交易生機。
編輯觀點：央行作為國家最高金融機構，拿一份統計基礎混亂、跨國比對標準不一、甚至連原始來源都不敢背書的報告，來為持續性的信用管制背書，這不只是學術嚴謹度的問題，更是政策正當性的危機。中南部已經跌了10%，央行還在說「房價漲幅世界第一」——這種論述跟市場現實的脫節，最終只會讓一般民眾對政策失去信心。我認為，與其用數據包裝來維持打房的道德光環，不如誠實面對市場分化的事實，把政策焦點從「打房」轉向「打地」，才可能真正觸及居住正義的核心。否則，再多的信用管制，也只是治標不治本的表面工夫。
居住正義當然是全民共識，健全房市也是對的方向。但當決策基礎的統計數據經不起檢驗、政策工具始終繞過真正的問題核心——土地成本——那這些政策的有效性就值得打上一個大大的問號。
如果你是正在看房的首購族，或者手上持有中南部房子的屋主，與其被「世界第一」的標題嚇到恐慌進場或急著拋售，不如冷靜看看自己所在地區的真實數據。雙北和外縣市已經是兩個世界，央行的「全國平均」對你個人的購屋決策，參考價值其實很低。下一步，請關注政府在「公告地價」和「土地持有成本」上會不會有實質改革——那才是房市結構性改變的真正信號。
一句話結論
央行用拼湊的數據喊「世界第一」，但中南部房價早就跌了一成，與其被統計魔術牽著走，不如認清：打房不打地，永遠都是做半套。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
央行說的「台灣房價漲幅世界第一」是真的嗎？
假的。國際清算銀行（BIS）的61國統計根本沒有納入台灣，央行是把國內三種不同指數「拼接」進表格，統計基礎也不一致，學術上大有問題。
中南部房價真的跌了嗎？
真的。根據樂居資料庫，第七波信用管制後台中跌10%、高雄跌10.17%，桃園、新竹、台南也全跌，只有雙北還在撐。
為什麼政府打房打了這麼久，房價還是降不下來？
因為政策都打在「房子」上，但真正關鍵的「土地」持有成本（公告地價）幾乎沒漲。建商囤地成本太低，加上營建成本每年漲2-3%，房價自然難降。
房價所得比的國際比較有什麼問題？
央行拿美國、英國等有大片偏鄉的國家「全國平均」來跟高度都市化的台灣比，地理層級完全不對等。連Demographia 2025報告都沒有將台灣列入比較。
現在是買房的好時機嗎？
要看地區。雙北還在漲，但中南部已經跌了一成以上，建議參考當地實際成交數據，不要被「全國平均」的統計數字誤導。購屋決策涉及重大財務，建議諮詢專業房地產顧問。
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