中央銀行近日宣布將全國自然人第二戶購屋貸款最高成數由五成調升至六成，此舉雖獲中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺肯定，認為有助穩定市場信心，但業界普遍認為，僅提高一成貸款成數對實質改善換屋族資金壓力與活絡房市流動性仍顯不足，呼籲央行應進一步將第二戶貸款成數提升至八成。
央行微調政策的市場實質效益與挑戰
回顧自2024年9月中央銀行實施第七波選擇性信用管制以來，臺灣房市交易顯著降溫，市場買氣一度陷入急凍。面對各界對於政策適度鬆綁的強烈呼聲，央行於本月19日理監事會議後，決定將第二戶購屋貸款成數由五成提高至六成。這項調整，在一定程度上回應了市場的期待，也標誌著政策開始朝向更具彈性的方向修正。
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺對此表示肯定，認為央行此舉有助於穩定市場信心。他指出，對於正處於換屋階段的民眾而言，貸款成數提高一成，確實能在一定程度上減輕自備款壓力，降低因資金調度不及而產生的違約風險。這也有助於緩解「舊屋未售、新屋難買」所造成的資金卡關問題，對提升市場流動性具有正面幫助。然而，王瑞祺也直言，從市場實務運作來看，此次政策鬆綁「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾與整體市場交易動能的提升仍顯不足。
業界疾呼八成成數：三大核心論點剖析
為使政策能更貼近市場實際需求，真正發揮支持換屋族、促進市場流動的效果，王瑞祺理事長建議中央銀行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成。他強調，若政策設計得宜，除了有助於房市回穩之外，更能延伸創造跨領域的政策效益。業界提出以下三大關鍵論點，支持將第二戶貸款成數提升至八成：
- 銀行估價策略保守，稀釋政策效果： 目前金融機構在房屋估價上普遍採取保守策略，通常會較市場成交價再下修約一成。這導致即使央行名義上將貸款成數提高至六成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。
- 換屋族資金規劃落差，形成資金缺口： 多數有換屋需求的民眾，其原先的財務規劃便是以「八成房貸」為基準進行資金安排。然而，現行政策即使提高至六成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍存在1至2成的資金缺口，使得不少換屋族即使有需求，仍因資金不足而無法順利完成交易，導致市場流動性持續受阻。
- 豪宅門檻牽制，交易糾紛風險升高： 現行信用管制中，對市場影響最深遠的莫過於豪宅貸款成數僅三成的規定。即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數便會立即大幅縮減。例如，台中豪宅門檻為新臺幣4000萬元，若有民眾兩年前以預售價3800萬元購入，今年交屋時房價已超過豪宅門檻，其貸款成數可能從簽約時約定的八成驟降至三成，此類案例在都會地區屢見不鮮，極易增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
跨領域政策整合：住宅與人口政策的協同效應
王瑞祺理事長進一步提出，住宅政策應與國家重要議題進行整合思考，以發揮更大的社會效益。他建議，若能搭配第二戶貸款提高至八成的政策，可引導或鼓勵部分第二屋轉作社會住宅或包租代管用途。此舉不僅能在短期內有效增加社會住宅供給量，活化市場既有空屋資源，更能減輕政府直接興建社宅的財政壓力，提升整體住宅資源配置效率，達到市場調節與政策引導的雙重效果，進一步強化對弱勢族群的居住照顧，實現居住正義。
此外，面對生育率持續下降、少子化已成國安層級問題的情況，政府可考慮針對願意生育或已育有子女的家庭，提供更具誘因的房貸條件。例如，針對多子女家庭或有生育計畫者，給予第二戶八成貸款的優惠條件，這不僅有助於改善家庭居住空間不足的問題，也能作為鼓勵生育的間接政策工具。透過跨政策整合思維，房貸政策將不只是金融調控工具，更能發揮重要的社會政策功能。
展望房市未來：平衡管制與居住需求
總體而言，此次中央銀行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題，以及有效提振換屋市場流動性，仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得精準平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題。業界期盼主管機關能持續傾聽市場聲音，以更具前瞻性的視野規劃住宅政策。